Mengelola Investasi Real Estat

1. Pengertian Real Estat
Real estat merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia.
Istilah ’Real Estate’ ini sendiri berasal dari istilah “tenure”, yang muncul di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan istilah ‘real estate’ di daratan Amerika.
Perkembangan sektor real estat di Indonesia, belakangan hari ini menunjukkan tanda-tanda yang positif. Titik nadir property crash yang terjadi di Indonesia telah berakhir. Sektor properti Indonesia telah bangkit kembali, setelah sekian lama terpuruk dalam kondisi ekonomi bangsa Indonesia yang mengalami krisis sejak 1997 yang lalu. Seiring dengan terbitnya harapan terhadap perbaikan pemerintahan yang baru, kita dapat melihat beberapa ‘pemain besar’ telah melakukan start awal yang baik, khususnya investor yang menanamkan investasinya di bidang real estat.
Apa yang dapat kita amati dari statemen diatas ? Sebuah perubahan strategi, terutama dalam bidang investasi. Sebagai sebuah kosakata, strategi diartikan sebagai tindakan untuk mengantisipasi suatu problem, yang disusun dengan perencanaan dan tujuan yang matang, untuk memperoleh hasil yang diharapkan.
Lebih dari sekedar strategi, buku ini tidak akan membicarakan mengenai contoh-contoh strategi di bidang investasi real estat, karena strategi, sebagai suatu ilmu perang, akan selalu berubah menyesuaikan medan perang yang dihadapinya, menyesuaikan situasi dan kondisi yang ada di suatu tempat. Kita akan memulai sebuah perjalanan, yang akan menuju kepada tujuan mengapa kita perlu melakukan investasi real estat.
A. Apakah Real Estat itu ?
“Real estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya”
Istilah ’Real Estate’ berasal dari istilah “tenure”, yang muncul di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang menguasai tanah penduduk sekitar. Pada perkembangannya, istilah ini kemudian berubah menjadi “real property“ atau lebih dikenal dengan istilah “real estate” di Amerika. Usaha real estat, pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan soal-soal tanah, termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya (Yudhohusodo, 1991:159).
Real property merupakan hak untuk memiliki, menggunakan, dan menikmati manfaat dari sebuah tanah atau harta, dan sifatnya mutlak. Sedangkan istilah ‘real estat’ lebih mengacu kepada pengolahan atas sebidang tanah dan aturan-aturan untuk memiliki dan memanfaatkan tanah itu.. Hal di atas tidak terbatas pada permukaan tanahnya saja, melainkan meliputi juga bagian bawah dan bagian atas tanah tersebut.
Jadi, pada prinsipnya real estat adalah ‘kepemilikan’, atau hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Kata kuncinya disini adalah: kepemilikan, atau rasa memiliki.Kepemilikan, rasa memiliki ini merupakan salah satu sifat dasar manusia. Sifat manusia yang tidak pernah puas, merupakan salah satu wujud dari rasa memiliki ini. Sifat ini dapat dilihat bahkan dalam kehidupan sehari-hari.
Kita membuat pagar yang mengelilingi batas wilayah kapling rumah, sebagai salah satu wujud dari rasa memiliki. Kita ingin agar rumah kita aman dari berbagai gangguan dari luar. Seringkali, kita merasa berkewajiban untuk membersihkan dan merawat pedestrian atau lahan kosong yang ada didepan pagar rumah kita, padahal sebenarnya area didepan kapling tersebut bukan milik kita, akan tetapi merupakan milik umum. Inilah salah satu bentuk rasa memiliki, yang merupakan sifat dasar manusia.
Rasa memiliki, owned property ini dapat dilihat tidak hanya pada manusia sebagai makhluk yang mempunyai derajat tertinggi, akan tetapi juga dapat dilihat pada makhluk lain, seperti pada hewan. Hewan juga membuat tanda-tanda sebagai wujud kepemilikan terhadap suatu ruang. Hal ini dapat dilihat pada seekor anjing, yang membuat tanda ‘wilayah kekuasaan’nya dengan sebuah cara yang ‘khas’.
Rasa memiliki ini sudah muncul sejak jaman manusia prasejarah. Dimulai dengan hidup berkelompok, manusia membuat dan menentukan sendiri batas-batas wilayahnya, dari batas terkecil berupa rumah dalam wujud goa-goa untuk diri sendiri dan keluarga, batasan sungai dan jalan-jalan setapak di antara masyarakat, dan batas-batas berwujud benteng atau tembok besar untuk mengamankan sebuah kerajaan sebagai suatu wujud dari lingkungan buatan (built environment). Hal ini karena pada dasarnya lingkungan buatan (built environment), mempunyai bermacam-macam fungsi, yaitu untuk melindungi manusia serta segala miliknya dari berbagai gangguan, membuat tempat yang aman, menekankan identitas dan status sosial, dan berbagai jenis fungsi-fungsi lainnya.
B. Siapa sebenarnya ‘pemilik’ Real Estat ?
“Pemerintahlah yang sebenarnya merupakan pemilik real estat”
Kita harus menyadari bahwa, sebenarnya, kita tidak benar-benar dapat memiliki sebuah real estat, bahkan meskipun kita telah melakukan perjanjian jual beli terhadapnya. Apakah benar demikian ? Meskipun kita telah membeli sebidang tanah, akan tetapi kenyataannya adalah kepemilikan tanah tersebut tetap dimiliki oleh pemerintah. Meskipun nama kitalah yang tertulis diatas lembaran sertivikat tanah, kita tetap harus membayarkan pajak atas tanah tersebut kepada pemerintah setiap tahunnya. Inilah yang menunjukkan bahwa sebenarnya kita tidak benar-benar dapat memiliki sebuah real estat. Pemerintah yang sebenarnya merupakan pemilik ‘real estat’.
Pajak yang dibayarkan atas tanah ini pun berbeda-beda besarnya, tergantung pada penggolongan kelas jalan yang ada didepan tanah tersebut, dan juga peruntukkan bangunan yang ada diatasnya. Pajak atas tanah yang diatasnya terdapat bangunan ruko atau kantor sewa yang ada didepan jalan propinsi misalnya, sudah tentu mempunyai perbedaan besar pembayarannya dengan sebidang tanah dengan bangunan rumah tinggal yang terletak didepan sebuah jalan lingkungan.
C. Seperti apakah Wujud Real Estat itu?
“Pada dasarnya, sepetak tanah pun seharusnya dapat disebut sebagai sebuah real estat”
Seperti telah dijelaskan diatas, bahwa ‘real estat’, adalah tanah, dan segala sesuatu yang terdapat diatasnya, yang dapat diolah dan dimanfaatkan. dengan aturan-aturan tertentu. Di Indonesia, orang sering mengartikan ‘real estat’ dalam bentuk bangunan yang mewah, megah, dan hanya dimiliki oleh golongan menengah keatas. Peng-artian ini sebenarnya keliru, karena pada dasarnya, sepetak tanahpun adalah sebuah real estat. Kekeliruan pengartian tersebut disebabkan karena istilah dan penamaan ‘Real Estat’ lebih sering digunakan oleh kalangan pengembang perumahan di Indonesia, terhadap model dan jenis rumah dari golongan mewah.
Hal inilah yang menyebabkan munculnya konotasi bahwa ‘real estat’ harus selalu berarti bangunan mewah. Peng-istilahan kata-kata ‘real estat’ terhadap model bangunan mewah ini memang bertujuan untuk meningkatkan imej, citra dari bangunan atau kompleks perumahan tersebut. Akan tetapi, kembali kepada asal katanya, istilah real estat ini semestinya berlaku untuk segala jenis kepemilikan tanah, dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.
D. Dimana Real Estat ini dapat ditemui ?
“Tanah, dan segala macam benda yang ada didalamnya sebagai bentuk dari real estat, terdapat diseluruh belahan dunia”
Tanah dan segala macam benda yang ada didalamnya sebagai bentuk dari real estat, terdapat diseluruh belahan dunia. Hingga saat ini, manusia baru dapat memiliki sebuah real estat dalam wujud kapling-kapling tanah yang ada di planet bumi. Mungkin, suatu saat nanti, kita juga dapat memiliki sertivikat atas tanah yang terdapat di planet Mars misalnya, atau membangun sebuah ruko di Saturnus.
Segala macam benda didalamnya, mengandung pengertian bahwa kita dapat mengolah dan memanfaatkan apa yang ada di atas tanah yang telah menjadi milik kita. Sumber mineral, bahan tambang, bangunan, pepohonan, hewan, dan batu-batuan adalah segala sesuatu yang dapat ditemui pada sebuah kapling tanah, yang dapat kita manfaatkan seoptimal mungkin.